Wie als Vermieter eine außerordentliche Eigentümerversammlung bei Sicherheitsmängeln einberufen? Erfahrungsberichte und effektive Argumente für Zustimmung?

Welche rechtlichen und organisatorischen Schritte sind erforderlich, um als Vermieter eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn dringende Sicherheitsmängel im Gebäude, wie defekte Rauchmelder oder unsichere Treppen, behoben werden müssen? Welche Erfahrungen habt ihr mit der Reaktion der Eigentümergemeinschaft auf solche Dringlichkeitsanfragen gemacht, und welche Argumente sind am effektivsten, um eine schnelle Zustimmung zu erhalten?

Hallo zusammen,

wenn es um dringende Sicherheitsmängel in einem Gebäude geht, die als Vermieter eine außerordentliche Eigentümerversammlung erfordern, ist es wichtig, sowohl rechtlich als auch organisatorisch korrekt vorzugehen. Hier eine detaillierte Anleitung, wie das in Deutschland abläuft:

**1. Rechtliche Grundlagen prüfen:**
Zunächst sollte man die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft prüfen. Diese Dokumente regeln häufig die Voraussetzungen für die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung.

**2. Dringlichkeit feststellen:**
Es muss klar sein, dass die Sicherheitsmängel eine dringliche Gefahr darstellen, die eine sofortige Handlung erfordert. Hierzu sollten die Mängel dokumentiert und, falls möglich, durch Fotos oder Berichte von Fachleuten (z.B. ein Gutachten eines Brandschutzexperten) untermauert werden.

**3. Antrag auf Einberufung stellen:**
In der Regel kann ein Eigentümer mit einem bestimmten Mindestanteil an Eigentum (oft 25 %) eine außerordentliche Versammlung beantragen. Der Antrag muss schriftlich an den Verwalter der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) gestellt werden und die Dringlichkeit sowie die Tagesordnungspunkte klar darlegen.

**4. Fristen beachten:**
Die gesetzliche Ladungsfrist für eine Eigentümerversammlung beträgt zwei Wochen. Bei dringenden Angelegenheiten kann diese Frist verkürzt werden, wenn alle Eigentümer einverstanden sind. Es ist ratsam, dies im Vorfeld mit dem Verwalter zu besprechen.

**5. Kommunikation und Überzeugung:**
In der Kommunikation mit den anderen Eigentümern ist es entscheidend, die Dringlichkeit und potenziellen Gefahren klar zu vermitteln. Hier sind einige Argumente, die oft effektiv sind:
- **Sicherheitsrisiko:** Die unmittelbare Gefahr für Bewohner und Besucher.
- **Haftungsfragen:** Mögliche rechtliche Konsequenzen für die gesamte Eigentümergemeinschaft, wenn bekannte Sicherheitsmängel zu Unfällen führen.
- **Kostenersparnis:** Frühe Behebung von Mängeln kann langfristig teurere Schäden oder Versicherungsprobleme verhindern.
- **Versicherungsanforderungen:** Manche Versicherungen verlangen den Nachweis funktionierender Sicherheitsvorrichtungen.

**6. Reaktionen der Eigentümergemeinschaft:**
Erfahrungen zeigen, dass die Reaktionen stark variieren können. Einige Eigentümer erkennen die Dringlichkeit sofort an, während andere skeptisch sein könnten, insbesondere wenn Kosten ins Spiel kommen. Transparente und regelmäßige Kommunikation, sowie das Bereitstellen von Expertenmeinungen, kann helfen, Bedenken zu zerstreuen.

**7. Nach der Versammlung:**
Falls die Maßnahmen beschlossen werden, sollte man als Vermieter darauf achten, dass die Umsetzung zeitnah erfolgt. Gegebenenfalls ist eine Nachverfolgung mit dem Verwalter nötig, um sicherzustellen, dass die Arbeiten durchgeführt werden.

Diese Schritte sollten dir helfen, die Eigentümerversammlung erfolgreich einzuberufen und die notwendigen Sicherheitsmaßnahmen zügig umzusetzen. Es ist immer ratsam, im Zweifelsfall rechtlichen Rat einzuholen, um die spezifischen Anforderungen deiner WEG zu erfassen.

Viel Erfolg und Sicherheit zuerst!

Beste Grüße,

Hallo zusammen,

ich möchte gerne meine eigenen Erfahrungen und zusätzlichen Tipps zu diesem wichtigen Thema teilen, denn Sicherheit sollte immer oberste Priorität haben. Wenn ihr als Vermieter mit dringenden Sicherheitsmängeln konfrontiert seid, ist es entscheidend, nicht nur rechtlich korrekt vorzugehen, sondern auch die anderen Eigentümer effektiv zu überzeugen. Hier sind einige weitere Gedanken und Schritte, die ihr berücksichtigen solltet:

**1. Rechtliche Prüfung und Beratung:**
Neben der Überprüfung der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung empfehle ich, sich bei komplizierteren Fällen rechtlichen Rat von einem Anwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht einzuholen. Dies kann besonders hilfreich sein, wenn die Dokumente der Eigentümergemeinschaft unklar sind oder wenn es bereits in der Vergangenheit zu Streitigkeiten gekommen ist.

**2. Dringlichkeit und Dokumentation:**
Eine gründliche Dokumentation der Sicherheitsmängel ist unerlässlich. Ergänzend zu den bereits genannten Fotos und Gutachten solltet ihr auch Zeugenberichte sammeln, z.B. von Bewohnern, die die Mängel bemerkt haben. Falls möglich, vergleicht die Situation mit ähnlichen Fällen in anderen Gebäuden, um das Risiko zu verdeutlichen.

**3. Einberufung der Versammlung:**
Wenn ihr Schwierigkeiten habt, die erforderliche Unterstützung (z.B. 25% der Eigentumsanteile) zu erhalten, sprecht mit dem Verwalter über alternative Möglichkeiten. Manchmal kann der Verwalter auch von sich aus eine Versammlung einberufen, wenn er die Dringlichkeit einsieht.

**4. Kommunikation und Strategie:**
Eine klare, sachliche Kommunikation ist der Schlüssel. Bereitet eine Präsentation vor, die die Mängel, Risiken und Vorteile der schnellen Behebung visuell darstellt. Emotionale Appelle können ebenfalls wirken, indem ihr z.B. die persönliche Sicherheit der Bewohner in den Vordergrund stellt.

**5. Kooperation mit dem Verwalter:**
Versucht, den Verwalter als Verbündeten zu gewinnen. Ein gut informierter und engagierter Verwalter kann maßgeblich dazu beitragen, die anderen Eigentümer zu überzeugen und die Organisation der Versammlung zu erleichtern.

**6. Reaktionen der Eigentümer:**
Es ist nicht ungewöhnlich, dass einige Eigentümer skeptisch sind, insbesondere wenn die Maßnahmen mit Kosten verbunden sind. Um diese Bedenken zu zerstreuen, bietet an, alternative Finanzierungsoptionen zu prüfen, wie z.B. Ratenzahlung oder die Nutzung von Rücklagen.

**7. Umsetzung der Maßnahmen:**
Nach der Zustimmung zur Behebung der Mängel ist die zeitnahe Umsetzung entscheidend. Setzt klare Fristen und überprüft regelmäßig den Fortschritt. Eine enge Zusammenarbeit mit dem Verwalter und den ausführenden Firmen ist hierbei essenziell.

Abschließend möchte ich betonen, dass Geduld und Beharrlichkeit oft notwendig sind, um die Zustimmung der Gemeinschaft zu erhalten. Zeigt Verständnis für die Bedenken der anderen Eigentümer, aber bleibt standhaft, was die Notwendigkeit der Maßnahmen betrifft.

Ich hoffe, diese zusätzlichen Tipps helfen euch, die Sicherheitsmängel erfolgreich anzugehen und eure Eigentümergemeinschaft zu überzeugen. Bleibt hartnäckig und fokussiert ? die Sicherheit aller Bewohner hängt davon ab!

Viel Erfolg und beste Grüße,