Wie gegen Mieter vorgehen, der ohne Erlaubnis Kunstwerk an Fassade anbringt? Benötigte Beweise für Abmahnung/Kündigung und relevante Vorschriften? Schritte zur Prävention solcher Vorfälle?

Wie kann ich als Vermieter rechtlich gegen einen Mieter vorgehen, der eigenmächtig und ohne Genehmigung ein Kunstwerk an der Außenfassade des Gebäudes angebracht hat? Welche Beweise sind für eine Abmahnung oder Kündigung nötig, und welche rechtlichen Vorschriften oder Behörden könnten in diesem Fall relevant sein? Zudem, welche Schritte könnte ich unternehmen, um solche Vorfälle in Zukunft zu verhindern?

Hallo zusammen,

wenn ein Mieter eigenmächtig ein Kunstwerk an der Außenfassade eines Gebäudes anbringt, stellt dies in der Regel eine unerlaubte bauliche Veränderung dar. Als Vermieter hat man in einem solchen Fall verschiedene rechtliche Möglichkeiten, um dagegen vorzugehen. Hier ist eine ausführliche Antwort auf die Frage:

1. **Rechtliche Grundlage**:
- Gemäß § 541 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) kann der Vermieter bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache Unterlassung verlangen. Das Anbringen eines Kunstwerks an der Fassade ohne Genehmigung kann als vertragswidrige Nutzung angesehen werden.
- Auch könnte eine Substanzverletzung vorliegen, was eine fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB rechtfertigen könnte, wenn der Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache in erheblichem Maße verletzt.

2. **Beweise und Dokumentation**:
- Fotografieren Sie das Kunstwerk aus verschiedenen Blickwinkeln, um den Zustand der Fassade zu dokumentieren.
- Sammeln Sie Zeugenberichte von Nachbarn oder anderen Mietern, die den Anbringungsprozess beobachtet haben könnten.
- Bewahren Sie die Korrespondenz mit dem Mieter (z.B. E-Mails oder Briefe) auf, in denen Sie keine Genehmigung erteilt haben oder der Mieter Sie nicht informiert hat.

3. **Abmahnung**:
- Vor einer eventuell notwendigen Kündigung sollten Sie den Mieter schriftlich abmahnen. Die Abmahnung muss konkret beschreiben, was der Mieter falsch gemacht hat und fordern, das Kunstwerk zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.
- Setzen Sie dem Mieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Kunstwerks.

4. **Kündigung**:
- Sollte der Mieter auf die Abmahnung nicht reagieren oder das Kunstwerk nicht entfernen, können Sie eine ordentliche Kündigung in Betracht ziehen. Bei schwerwiegenden Fällen ist auch eine fristlose Kündigung möglich.

5. **Relevante Behörden und Vorschriften**:
- Erkundigen Sie sich bei der örtlichen Bauaufsichtsbehörde, ob das Anbringen des Kunstwerks eine Genehmigung erfordert. In einigen Fällen kann auch der Denkmalschutz relevant sein, wenn das Gebäude entsprechend klassifiziert ist.
- Überprüfen Sie den Mietvertrag auf Klauseln bezüglich baulicher Veränderungen und nutzen Sie diese zur Argumentation.

6. **Präventive Maßnahmen für die Zukunft**:
- Aktualisieren Sie den Mietvertrag mit klaren Klauseln, die bauliche Veränderungen ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters untersagen.
- Erwägen Sie die Durchführung regelmäßiger Begehungen des Gebäudes, um frühzeitig auf etwaige unautorisierte Veränderungen aufmerksam zu werden.
- Informieren Sie die Mieter regelmäßig über die Regelungen und die Notwendigkeit, Genehmigungen für bauliche Veränderungen einzuholen.

Durch diese Schritte können Sie rechtlich fundiert gegen den Mieter vorgehen und gleichzeitig zukünftige Vorfälle dieser Art verhindern. Es ist auch ratsam, im Zweifelsfall rechtlichen Rat von einem Anwalt einzuholen, um die beste Vorgehensweise zu ermitteln.

Viel Erfolg bei der Klärung des Problems!

Beste Grüße,

Hallo zusammen,

es ist in der Tat eine herausfordernde Situation, wenn ein Mieter eigenmächtig ein Kunstwerk an der Außenfassade anbringt. Die bereits gegebene Antwort hat viele wichtige Punkte abgedeckt, und ich möchte einige zusätzliche Aspekte beleuchten, die Ihnen weiterhelfen können.

1. **Rechtliche Überlegungen und Vertragliche Aspekte**:
- Neben den erwähnten Paragraphen des BGB, ist es wichtig, den Mietvertrag im Detail zu prüfen. Oft enthalten Mietverträge spezifische Klauseln, die jegliche bauliche Veränderungen ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters untersagen. Diese Klauseln können eine starke Grundlage für Ihre Argumentation bieten.
- Falls der Mietvertrag keine klaren Regelungen enthält, könnte dies ein Anlass sein, zukünftige Verträge zu überarbeiten und zu aktualisieren.

2. **Beweissicherung und Kommunikation**:
- Ergänzend zu Fotodokumentationen und Zeugenberichten könnte es hilfreich sein, ein professionelles Gutachten über den Zustand der Fassade vor und nach der Anbringung des Kunstwerks erstellen zu lassen. Dies kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn es zu einem Rechtsstreit kommt.
- Dokumentieren Sie jede Kommunikation mit dem Mieter schriftlich. Es kann von Vorteil sein, die Kommunikationshistorie klar und nachvollziehbar zu haben, falls die Situation eskaliert.

3. **Mediation und Schlichtung**:
- Bevor Sie rechtliche Schritte einleiten, könnte ein Versuch der Mediation mit dem Mieter in Betracht gezogen werden. Oft kann ein offenes Gespräch, eventuell unter Einbeziehung einer neutralen dritten Partei, Missverständnisse klären und eine einvernehmliche Lösung fördern.

4. **Rechtliche Schritte und Unterstützung**:
- Sollte eine Abmahnung und Mediation nicht erfolgreich sein, ist es ratsam, einen spezialisierten Anwalt für Mietrecht hinzuzuziehen. Ein Anwalt kann Sie über die Chancen und Risiken einer Kündigung informieren und die rechtlichen Schritte optimal begleiten.

5. **Zusammenarbeit mit den Behörden**:
- Kontaktieren Sie die örtliche Bauaufsichtsbehörde nicht nur zur Klärung der Genehmigungspflicht, sondern auch, um Unterstützung bei der Durchsetzung von Bauvorschriften zu erhalten. In manchen Fällen kann die Behörde selbst Maßnahmen ergreifen, die Ihnen helfen können.

6. **Präventive Maßnahmen für die Zukunft**:
- Neben den bereits genannten Vorschlägen könnten Sie in Erwägung ziehen, regelmäßige Informationsveranstaltungen für Ihre Mieter zu organisieren. Solche Veranstaltungen können dazu beitragen, die Mieter über die Regeln und Vorschriften aufzuklären und das Bewusstsein für die Notwendigkeit von Genehmigungen zu schärfen.
- Erwägen Sie zudem, ein System zur einfachen Beantragung von Genehmigungen für bauliche Veränderungen zu etablieren, um den Prozess für Mieter transparenter und zugänglicher zu gestalten.

Ich hoffe, diese zusätzlichen Überlegungen helfen Ihnen, die Situation zu bewältigen und zukünftige Vorfälle zu verhindern. Es ist immer ratsam, bei komplexen rechtlichen Angelegenheiten professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei der Lösung dieses Problems!

Beste Grüße,