Rechtliche Schritte gegen Mieter bei unerlaubter Ferienvermietung? Beweise für Abmahnung/Kündigung?

Welche rechtlichen Schritte kann ich als Vermieter unternehmen, wenn der Mieter wiederholt gegen das Verbot der Nutzung der Mietwohnung für kurzfristige Ferienvermietungen verstößt, und welche Art von Beweisen sollte ich sammeln, um eine wirksame Abmahnung oder Kündigung durchzusetzen?

Hallo zusammen,

wenn ein Mieter wiederholt gegen das vertraglich vereinbarte Verbot der Nutzung der Mietwohnung für kurzfristige Ferienvermietungen verstößt, gibt es verschiedene rechtliche Schritte, die Sie als Vermieter in Betracht ziehen können. Hier sind einige detaillierte Schritte und Überlegungen, die Ihnen helfen könnten, wirksam gegen einen solchen Verstoß vorzugehen:

1. **Überprüfung des Mietvertrags**: Zunächst sollten Sie den Mietvertrag sorgfältig prüfen. Stellen Sie sicher, dass das Verbot der kurzfristigen Vermietung klar und unmissverständlich im Vertrag festgehalten ist. Ein eindeutiges Verbot ist entscheidend, um rechtlich gegen den Mieter vorgehen zu können.

2. **Beweissammlung**: Bevor Sie rechtliche Schritte einleiten, ist es wichtig, ausreichende Beweise für die Verstöße zu sammeln. Hier einige Möglichkeiten, wie Sie Beweise sammeln können:
- **Dokumentation**: Führen Sie ein detailliertes Protokoll aller beobachteten Verstöße, inklusive Daten, Uhrzeiten und möglicherweise Zeugen.
- **Fotos/Videos**: Wenn möglich, machen Sie Fotos oder Videos von den Gästen, die die Wohnung betreten oder verlassen, insbesondere mit Gepäck, das auf einen kurzfristigen Aufenthalt hinweist.
- **Online-Überwachung**: Überprüfen Sie Plattformen wie Airbnb oder Booking.com auf Inserate Ihrer Wohnung. Machen Sie Screenshots von entsprechenden Anzeigen, die beweisen, dass der Mieter die Wohnung anbietet.
- **Zeugenaussagen**: Sammeln Sie Aussagen von Nachbarn oder anderen Bewohnern, die bestätigen können, dass häufig wechselnde Gäste in der Wohnung waren.

3. **Abmahnung**: Bevor Sie eine Kündigung aussprechen, sollten Sie den Mieter schriftlich abmahnen. Eine Abmahnung gibt dem Mieter die Gelegenheit, sein Verhalten zu ändern. In der Abmahnung sollten Sie:
- Den Verstoß genau beschreiben und die gesammelten Beweise anführen.
- Auf die Klausel im Mietvertrag hinweisen, die er verletzt hat.
- Eine Frist setzen, innerhalb derer der Mieter sein Verhalten ändern muss.
- Klarstellen, dass weitere Verstöße zur Kündigung des Mietverhältnisses führen können.

4. **Kündigung**: Wenn der Mieter nach der Abmahnung weiterhin gegen das Verbot verstößt, können Sie eine Kündigung in Betracht ziehen. Es gibt zwei Arten von Kündigungen:
- **Ordentliche Kündigung**: Diese kann mit einer Frist erfolgen, die im Mietvertrag oder gesetzlich festgelegt ist.
- **Außerordentliche fristlose Kündigung**: Diese ist möglich, wenn schwerwiegende Verstöße vorliegen und das Vertrauensverhältnis erheblich gestört ist. Eine fristlose Kündigung muss jedoch gut begründet sein und erfordert in der Regel vorherige Abmahnungen.

5. **Rechtsberatung**: Da Mietrecht komplex sein kann und die Erfolgsaussichten einer Kündigung von vielen Faktoren abhängen, ist es ratsam, einen Anwalt für Mietrecht zu konsultieren. Ein Anwalt kann den Fall individuell beurteilen und Ihnen helfen, die beste Vorgehensweise zu wählen.

6. **Gerichtliche Schritte**: Sollte der Mieter die Wohnung nach einer wirksamen Kündigung nicht freiwillig räumen, können Sie eine Räumungsklage bei Gericht einreichen. Auch hierfür ist es wichtig, alle gesammelten Beweise vorzulegen.

Es ist wichtig, in solchen Angelegenheiten stets rechtlich korrekt und mit Bedacht vorzugehen, um mögliche Gegenansprüche des Mieters zu vermeiden. Viel Erfolg bei der Durchsetzung Ihrer Rechte als Vermieter!

Beste Grüße,

Hallo zusammen,

wenn ein Mieter trotz eines klaren Verbots im Mietvertrag weiterhin die Wohnung für kurzfristige Ferienvermietungen nutzt, stehen Ihnen als Vermieter verschiedene Optionen zur Verfügung, um gegen diesen Vertragsbruch vorzugehen. Hier sind einige zusätzliche Überlegungen und Schritte, die Sie unternehmen können, um Ihre Position zu stärken und die Angelegenheit effektiv zu klären:

1. **Eingehende Vertragsanalyse**: Zusätzlich zur Überprüfung, ob das Verbot der Ferienvermietung im Mietvertrag klar definiert ist, sollten Sie auch nach Klauseln suchen, die mögliche Vertragsstrafen oder spezifische Sanktionen bei Vertragsverletzungen beschreiben. Diese können Ihnen als Grundlage für Ihre Argumentation dienen.

2. **Kommunikation mit dem Mieter**: Bevor Sie formelle Schritte einleiten, könnte ein persönliches Gespräch mit dem Mieter hilfreich sein. Manchmal sind Mieter sich der Schwere ihres Verstoßes nicht bewusst. Ein klärendes Gespräch kann Missverständnisse aus dem Weg räumen und dem Mieter die Möglichkeit geben, sein Verhalten ohne formale Konsequenzen zu ändern.

3. **Zusätzliche Beweismittel**: Neben den bereits genannten Beweisen könnten Sie weitere Informationen sammeln, die Ihre Position stärken. Beispielsweise:
- **Mietverträge der Kurzzeitmieter**: Falls Sie in der Lage sind, an Kopien der Mietverträge von Kurzzeitmietern zu gelangen, können diese als Beweis für die wiederholte Vermietung dienen.
- **Zugangskontrollsysteme**: Wenn in Ihrem Gebäude ein Zugangskontrollsystem vorhanden ist, könnten die Protokolle zeigen, dass viele verschiedene Personen in die Wohnung gelangen.
- **Beobachtungen durch den Hausmeister**: Wenn ein Hausmeister im Gebäude tätig ist, kann dieser als Zeuge dienen und schriftliche Erklärungen über die Nutzung der Wohnung durch verschiedene Personen abgeben.

4. **Formalisierung der Abmahnung**: Achten Sie darauf, dass Ihre Abmahnung alle formalen Anforderungen erfüllt, um im Streitfall vor Gericht Bestand zu haben. Eine Abmahnung sollte per Einschreiben mit Rückschein versendet werden, um einen Nachweis der Zustellung zu haben.

5. **Prüfung auf lokale Gesetze**: In vielen Städten gibt es inzwischen spezifische Regelungen und Gesetze, die die kurzfristige Vermietung von Wohnraum regeln. Informieren Sie sich über lokale Bestimmungen, die Ihre Position unterstützen könnten. Oft gibt es in größeren Städten auch Bußgeldregelungen für nicht genehmigte Ferienvermietungen.

6. **Mediation oder Schlichtung**: Wenn Sie eine gütliche Einigung anstreben, könnte ein Mediationsverfahren helfen, eine Lösung zu finden, die für beide Parteien akzeptabel ist. Dies kann auch helfen, die Beziehung zum Mieter nicht unnötig zu belasten.

7. **Langfristige Prävention**: Um zukünftige Verstöße zu verhindern, könnten Sie überlegen, Ihr Vermietungsmodell zu überdenken. Beispielsweise könnte die Installation von Überwachungskameras in Gemeinschaftsbereichen (unter Einhaltung der Datenschutzgesetze) oder die regelmäßige Überprüfung von Vermietungsplattformen helfen, Verstöße frühzeitig zu erkennen.

Es ist wichtig, jeden Schritt sorgfältig zu planen und durchzuführen, um sicherzustellen, dass Ihre Maßnahmen rechtlich einwandfrei sind. Eine rechtliche Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht kann Ihnen helfen, die bestmögliche Strategie zu erarbeiten und rechtliche Fehler zu vermeiden.

Ich hoffe, diese zusätzlichen Informationen können Ihnen bei der Bewältigung dieser Herausforderung helfen.

Beste Grüße,