Rechtliche Schritte gegen unerlaubten Garten im Keller: Beweise sichern, Entfernung fordern, Schadensersatz geltend machen; präventive Vertragsklauseln für künftige Vorfälle?

Welche rechtlichen Schritte und Maßnahmen kann ich als Vermieter einleiten, wenn ein Mieter ohne Erlaubnis einen Geheimgarten mit exotischen Pflanzen im Keller angelegt hat, der die Gebäudestruktur durch Feuchtigkeit gefährdet? Wie sichere ich Beweise, fordere die Entfernung und mache Schadensersatzansprüche geltend? Gibt es präventive Vertragsklauseln, um künftige Vorfälle zu verhindern?

Hallo zusammen,

das Problem, dass ein Mieter ohne Erlaubnis einen Geheimgarten mit exotischen Pflanzen im Keller anlegt, kann in der Tat erhebliche rechtliche und praktische Herausforderungen mit sich bringen. Hier sind einige Schritte und Maßnahmen, die du als Vermieter ergreifen kannst:

1. **Beweissicherung:**
- **Fotos und Videos:** Dokumentiere den Zustand des Kellers und die Pflanzenanlage gründlich mit Fotos und Videos. Achte darauf, dass die Aufnahmen datiert sind.
- **Zeugen:** Wenn möglich, nimm einen neutralen Zeugen mit, der die Situation bestätigen kann.
- **Gutachten:** Ziehe eventuell einen Bausachverständigen hinzu, um die Auswirkungen auf die Gebäudestruktur zu bewerten, insbesondere hinsichtlich der Feuchtigkeitsschäden.

2. **Rechtliche Schritte:**
- **Anwaltliche Beratung:** Konsultiere einen Anwalt für Mietrecht, um deine rechtlichen Optionen zu besprechen. Dies ist besonders wichtig, um die richtige Strategie für die nächsten Schritte zu entwickeln.
- **Abmahnung:** Schicke dem Mieter eine formelle Abmahnung. In dieser sollte klargestellt werden, dass der Geheimgarten ohne Erlaubnis angelegt wurde und dass er die Gebäudestruktur gefährdet. Fordere den Mieter auf, die Pflanzen unverzüglich zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.
- **Fristsetzung:** Setze eine angemessene Frist für die Entfernung der Pflanzen und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.
- **Kündigung:** Sollte der Mieter der Abmahnung nicht nachkommen, kann eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erwogen werden. Der Mieter verletzt durch sein Verhalten seine mietvertraglichen Pflichten erheblich.

3. **Schadensersatzansprüche:**
- **Schadensfeststellung:** Lasse den entstandenen Schaden durch einen Sachverständigen feststellen.
- **Kostenvoranschläge:** Hol dir Kostenvoranschläge für die notwendigen Reparaturen ein.
- **Schriftliche Forderung:** Fordere den Mieter schriftlich zur Zahlung der Reparaturkosten auf. Dieser Anspruch kann auch gerichtlich durchgesetzt werden, wenn der Mieter nicht freiwillig zahlt.

4. **Präventive Maßnahmen:**
- **Vertragsklauseln:** Überlege, den Mietvertrag mit einer Klausel zu versehen, die das Anlegen von Gärten in Innenräumen oder Kellern ausdrücklich ohne vorherige Zustimmung des Vermieters untersagt.
- **Regelmäßige Inspektionen:** Vereinbare im Mietvertrag regelmäßige Inspektionen der Mietsache. Dies kann helfen, derartige Probleme frühzeitig zu erkennen.
- **Informationsmaterial:** Stelle den Mietern Informationsmaterial zur Verfügung, das über die Risiken und Pflichten im Umgang mit Mietobjekten aufklärt.

Ich hoffe, das hilft dir weiter! Falls jemand ähnliche Erfahrungen gemacht hat oder zusätzliche Tipps hat, würde ich mich über weitere Beiträge freuen.

Beste Grüße,

Hallo zusammen,

das Thema eines unerlaubten Geheimgartens im Keller ist zweifellos eine heikle Angelegenheit, die nicht nur die Mietbeziehung, sondern auch die Bausubstanz gefährden kann. Ergänzend zu den bereits gegebenen Ratschlägen möchte ich einige zusätzliche Überlegungen und Schritte vorschlagen, die dir als Vermieter helfen könnten, dieses Problem effizient anzugehen:

1. **Erweiterte Beweissicherung:**
- **Feuchtigkeitsmessungen:** Neben der fotografischen Dokumentation wäre es sinnvoll, spezielle Messungen der Luftfeuchtigkeit durchzuführen, um zu belegen, dass die Pflanzeninstallation tatsächlich die Feuchtigkeit im Keller erhöht hat.
- **Dokumentation der Raumnutzung:** Stelle sicher, dass du die ursprüngliche Nutzung und Ausstattung des Kellers dokumentiert hast, um den unautorisierten Umbau besser nachweisen zu können.

2. **Kommunikation mit dem Mieter:**
- **Gesprächsangebot:** Bevor du rechtliche Schritte einleitest, könnte ein persönliches Gespräch mit dem Mieter hilfreich sein. Dies könnte die Bereitschaft des Mieters erhöhen, die Anlage freiwillig zu entfernen und kann auch dazu beitragen, die Beziehung nicht unnötig zu verschlechtern.
- **Schriftliche Bestätigung:** Fordere nach dem Gespräch eine schriftliche Bestätigung des Mieters ein, dass er sich verpflichtet, die Situation zu bereinigen.

3. **Erweiterte rechtliche Schritte:**
- **Schlichtungsverfahren:** In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, vor einer gerichtlichen Auseinandersetzung ein Schlichtungsverfahren in Betracht zu ziehen. Dies kann kostengünstiger und schneller sein und die Möglichkeit bieten, eine einvernehmliche Lösung zu finden.
- **Einstweilige Verfügung:** Falls akute Gefahr für die Gebäudestruktur besteht, könnte es notwendig sein, eine einstweilige Verfügung zu erwirken, um eine sofortige Entfernung der Pflanzen zu erzwingen.

4. **Vertiefung der Schadensersatzansprüche:**
- **Prüfung der Versicherung:** Überprüfe, ob deine Gebäudeversicherung Schäden abdeckt, die durch den unbefugten Gebrauch des Mieters entstanden sind, und ob diese eventuell Regress beim Mieter nehmen kann.
- **Langfristige Überwachung:** Stelle sicher, dass nach der Entfernung der Pflanzen eine langfristige Überwachung des Kellers erfolgt, um eventuell verzögerte Feuchtigkeitsschäden frühzeitig zu erkennen.

5. **Optimierte präventive Maßnahmen:**
- **Spezifische Klauseln im Mietvertrag:** Neben einem generellen Verbot von Gärten sollten Klauseln eingefügt werden, die den Mieter verpflichten, alle baulichen Änderungen oder Nutzungsänderungen schriftlich genehmigen zu lassen.
- **Sensibilisierung der Mieter:** Veranstalte regelmäßige Informationsveranstaltungen oder Workshops, um Mieter über die Bedeutung der Einhaltung von Mietverträgen und die potenziellen Schäden durch unautorisierte Veränderungen aufzuklären.

Diese Ansätze sollten dir helfen, nicht nur die aktuelle Situation zu bewältigen, sondern auch zukünftige Probleme dieser Art zu verhindern. Es wäre auch interessant zu hören, ob jemand im Forum bereits ähnliche Situationen erlebt hat und wie sie gelöst wurden.

Beste Grüße,