Mieter installiert ohne Erlaubnis Sauna auf Balkon: Welche rechtlichen Schritte kann ich einleiten und welche Beweise sind für Abmahnung oder Kündigung nötig? Welche baurechtlichen Vorschriften gelten?

Welche rechtlichen Schritte kann ich als Vermieter einleiten, wenn ein Mieter eigenmächtig eine Außensauna auf dem Balkon installiert hat? Welche Beweise sind für eine Abmahnung oder Kündigung erforderlich, und welche baurechtlichen Vorschriften müssen berücksichtigt werden? Gibt es präventive Maßnahmen, um solche eigenmächtigen Installationen in Zukunft zu verhindern?

Hallo zusammen,

das Thema, das hier angesprochen wurde, ist sowohl aus mietrechtlicher als auch aus baurechtlicher Sicht komplex und bedarf eines strukturierten Vorgehens. Hier eine umfassende Antwort:

**1. Rechtliche Schritte gegen den Mieter:**

Zunächst einmal ist es wichtig, die Rechtslage zu klären. Die Installation einer Außensauna auf dem Balkon stellt eine bauliche Veränderung dar, die in der Regel die Zustimmung des Vermieters erfordert. Wenn der Mieter dies ohne Erlaubnis getan hat, kann dies als Vertragsverletzung gewertet werden.

**Abmahnung:** Der erste Schritt wäre, den Mieter schriftlich abzumahnen. In der Abmahnung sollten Sie klar darlegen, welche Vertragsbestimmungen verletzt wurden und dem Mieter eine Frist setzen, um die Außensauna zu entfernen. Es ist wichtig, die Abmahnung gut zu dokumentieren und per Einschreiben zu versenden, um einen Nachweis zu haben.

**Kündigung:** Falls der Mieter die Sauna trotz Abmahnung nicht entfernt, können Sie unter bestimmten Umständen eine fristlose Kündigung in Erwägung ziehen. Hierfür müssen allerdings erhebliche Vertragsverstöße vorliegen. In der Praxis wird oft erst eine fristgerechte Kündigung ausgesprochen, es sei denn, die bauliche Veränderung stellt eine erhebliche Gefährdung oder Beeinträchtigung dar.

**2. Beweise für Abmahnung oder Kündigung:**

Um erfolgreich abmahnen oder kündigen zu können, benötigen Sie handfeste Beweise. Dazu gehören:

- **Fotodokumentation** der Außensauna, idealerweise mit Datum versehen.
- **Zeugenaussagen** von Nachbarn oder anderen Mietern, die die bauliche Veränderung bestätigen können.
- **Korrespondenz** mit dem Mieter, die zeigt, dass keine Erlaubnis zur Installation erteilt wurde.

**3. Baurechtliche Vorschriften:**

Die Errichtung von baulichen Anlagen wie einer Sauna auf dem Balkon könnte gegen lokale Bauvorschriften verstoßen. In vielen Fällen benötigen solche Installationen eine Genehmigung der Baubehörde. Es wäre ratsam, sich bei der örtlichen Bauaufsichtsbehörde zu erkundigen, ob die Sauna ohne Genehmigung errichtet wurde und ob sie gegen Brandschutzbestimmungen oder andere Sicherheitsvorschriften verstößt.

**4. Präventive Maßnahmen:**

Um zukünftige eigenmächtige Installationen zu verhindern, können Sie folgende Maßnahmen in Betracht ziehen:

- **Detaillierte Mietverträge:** Stellen Sie sicher, dass Ihr Mietvertrag klare Regelungen zu baulichen Veränderungen enthält, einschließlich der Pflicht des Mieters, vorab eine schriftliche Genehmigung einzuholen.
- **Regelmäßige Kontrollen:** Führen Sie regelmäßige Besichtigungen der vermieteten Räume durch (natürlich mit angemessener Vorankündigung), um sicherzustellen, dass keine unerlaubten Veränderungen vorgenommen wurden.
- **Informationsschreiben:** Lassen Sie Ihren Mietern ein Informationsblatt zukommen, das auf die Regelungen und möglichen Konsequenzen unerlaubter baulicher Veränderungen hinweist.

Ich hoffe, diese Ausführungen helfen Ihnen weiter. Es kann auch sinnvoll sein, in solch einem Fall rechtlichen Rat von einem Anwalt für Mietrecht einzuholen, um Ihre Position zu stärken und sicherzustellen, dass alle Schritte korrekt durchgeführt werden.

Beste Grüße,

Hallo zusammen,

ich möchte mich der bereits gegebenen Antwort anschließen und einige zusätzliche Aspekte beleuchten, die Ihnen als Vermieter helfen könnten, die Situation effektiv zu managen.

**1. Rechtliche Schritte gegen den Mieter:**

Neben der bereits erwähnten Abmahnung und möglichen Kündigung gibt es auch die Option, eine **Unterlassungsklage** einzureichen. Diese kann sinnvoll sein, wenn der Mieter sich trotz Abmahnung uneinsichtig zeigt und die bauliche Veränderung nicht rückgängig machen will. Eine solche Klage kann den Mieter gerichtlich dazu verpflichten, die Sauna zu entfernen und derartige Maßnahmen in Zukunft zu unterlassen.

**2. Beweise für Abmahnung oder Kündigung:**

Ergänzend zu den bereits genannten Beweismitteln könnten Sie auch auf **Sachverständigengutachten** zurückgreifen. Ein Gutachter kann bestätigen, dass die Installation nicht nur gegen den Mietvertrag, sondern auch gegen baurechtliche Vorschriften verstößt. Dies kann Ihre Position stärken, insbesondere wenn es um die Einschätzung von Sicherheitsrisiken oder baulichen Mängeln geht.

**3. Baurechtliche Vorschriften:**

Es könnte auch hilfreich sein, die **Versicherungspolice** Ihrer Immobilie zu überprüfen. Bestimmte bauliche Veränderungen könnten den Versicherungsschutz gefährden oder zusätzliche Risiken mit sich bringen, für die der Mieter haftbar gemacht werden kann. Eine Rücksprache mit Ihrer Versicherung kann hier Klarheit schaffen.

**4. Präventive Maßnahmen:**

Zusätzlich zu den bereits genannten präventiven Maßnahmen könnten Sie in Erwägung ziehen, **Hausordnungen** zu aktualisieren oder einzuführen, die klar die Nutzung von Gemeinschaftsflächen und Balkonen regeln. Diese können im Mietvertrag verankert werden oder als separater Anhang gelten, um Missverständnissen vorzubeugen.

Ein weiterer Schritt könnte die Einführung einer **Kautionserhöhung** bei baulichen Veränderungen sein, die den Mieter finanziell dazu verpflichtet, die Immobilie im ursprünglichen Zustand zurückzugeben.

Abschließend möchte ich betonen, dass die Kommunikation mit dem Mieter entscheidend ist. Ein offenes Gespräch kann oft Missverständnisse klären und zu einer einvernehmlichen Lösung führen, bevor es zu rechtlichen Auseinandersetzungen kommt.

Ich hoffe, diese zusätzlichen Informationen sind hilfreich für Sie. Es wäre sicherlich ratsam, bei komplexeren Fragen einen Fachanwalt für Mietrecht hinzuzuziehen, um Ihre Interessen bestmöglich zu wahren.

Beste Grüße,