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BGH: Einzelne Modernisierungsmaßnahmen können getrennte Mieterhöhungen auslösen


Werden Modernisierungsmaßnahmen einzeln durchgeführt, können diese zu getrennten Mieterhöhungen führen.

Modernisierungsmieterhöhung in Etappen

Hintergrund: Ankündigung diverser Baumaßnahmen in einem Schreiben

Die Vermieterin einer Wohnung hatte im Februar 2017 zahlreiche Arbeiten zur Modernisierung des Mietobjekts angekündigt. Neben verschiedenen Maßnahmen zur Einsparung von Energie sollten erstmalig Balkone angebaut und Wohnungseingangstüren mit verbessertem Schall-, Wärme-, Brand- und Einbruchschutz eingebaut werden. Die voraussichtliche Mieterhöhung gab die Vermieterin mit 235 Euro pro Monat an, die voraussichtliche Dauer der Baumaßnahmen mit 25 Wochen.

Im Juni 2018 erklärte die Vermieterin eine Modernisierungsmieterhöhung von 232 Euro monatlich zum 1.9.2018. Zu diesem Zeitpunkt waren die Wohnungseingangstüren noch nicht erneuert; die diesbezüglichen Kosten waren in die Berechnung der Mieterhöhung auch nicht eingeflossen. Im November 2018 wurden schließlich auch die Wohnungstüren erneuert.

Entscheidung: Modernisierungsmieterhöhung für trennbare Maßnahmen zulässig

Die Klage der Mieter hat keinen Erfolg. Die Modernisierungsmieterhöhung zum 1.9.2018 war wirksam, auch wenn noch nicht alle angekündigten Baumaßnahmen fertiggestellt waren.

Nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter die jährliche Miete um acht Prozent (bis 31.12.2018: elf Prozent) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (Modernisierungsmieterhöhung). Das ergibt sich aus § 559 Abs. 1 BGB. Die Mieterhöhung ist dem Mieter in Textform zu erklären und nach Maßgabe des Gesetzes zu erläutern.

Das Mieterhöhungsverlangen kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten gestellt werden. Wenn aber tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt wurden, können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen.

Quelle: haufe.de

(BGH, Urteil v. 28.4.2021, VIII ZR 5/20)

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