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BGH: Käufer einer Wohnung muss über Sozialbindung informiert werden


Informiert ein Verkäufer einer Wohnung den Käufer nicht über eine Sozialbindung, so ist der Käufer berechtigt Rückabwicklung zu fordern.

Wohnungsverkäufer muss über Sozialbindung aufklären

Die Sozialbindung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung stellt einen Rechtsmangel dar, über den der Verkäufer den Käufer aufklären muss.

Hintergrund: Wohnungskäufer weiß von Sozialbindung nichts

Der Käufer einer Wohnung verlangt von der Verkäuferin die Rückabwicklung des Kaufvertrages.

Das Objekt, in dem sich die Wohnung befindet, wurde mit öffentlichen Mitteln gefördert und unterliegt einer zehnjährigen Nachbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz, so dass das Kostenmietrecht gilt und Mieter einen Berechtigungsschein benötigen. Der Käufer hat die Wohnung vor dem Erwerb nicht besichtigt.

Im Kaufvertrag heißt es: „Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Wohnungseigentums sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich“.

Die Verkäuferin hat den Verkäufer vor Abschluss des Kaufvertrages nicht darüber aufgeklärt, dass die Wohnung der Sozialbindung unterliegt. Der Käufer verlangt daher die Rückabwicklung des Kaufvertrages. Vor dem Landgericht und dem Oberlandesgericht (OLG) blieb seine Klage erfolglos.

Entscheidung: Sozialbindung ist Rechtsmangel der Wohnung

Der BGH hebt das Urteil des OLG auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück.

Die Wohnung weist einen Mangel im Sinne von § 435 Satz 1 BGB auf. Die Sozialbindung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung stellt einen Rechtsmangel dar, weil sie den Eigentümer in seinen rechtlichen Befugnissen einschränkt, sowohl was die Eigennutzung als auch was die Fremdnutzung angeht.

Inwieweit der Käufer hieraus Rechte herleiten kann, hängt von der Auslegung des im Kaufvertrag vereinbarte Haftungsausschlusses ab, namentlich davon, ob sich dieser auf Rechtsmängel erstreckt.

Sollte die Haftung für Rechtsmängel nicht ausgeschlossen sein, muss die Verkäuferin ohne weiteres für den Mangel einstehen.

Quelle: haufe.de

(BGH, Urteil v. 14.9.2018, V ZR 165/17)

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