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BGH: Modernisierung schließt Anwendbarkeit der Mietpreisbremse aus


Die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse ist ausgeschlossen, wenn der Bauaufwand ein Drittel der Neubaukosten beträgt.

Umfassende Modernisierung im Sinne der Mietpreisbremse

Eine umfassende Modernisierung, die die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse ausschließt, erfordert einen Bauaufwand von einem Drittel der Neubaukosten. Kosten für Erhaltungsmaßnahmen bleiben unberücksichtigt. Zudem muss die Wohnung in wesentlichen Bereichen qualitativ einem Neubau entsprechen.

Hintergrund: Zahlreiche Arbeiten vor Neuvermietung

Die Mieter einer Wohnung in Berlin verlangen von der Vermieterin die Rückzahlung von Miete. Sie meinen, die vereinbarte Miethöhe verstoße gegen die Mietpreisbremse.

Das Mietverhältnis besteht seit 2016. Im Mietvertrag über die knapp 86 Quadratmeter große Wohnung ist eine Nettokaltmiete von 1.199 Euro vereinbart. Dies entspricht 13,99 Euro je Quadratmeter.

Entscheidung: Genaue Betrachtung der Baukosten

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück. Bei der Prüfung, ob eine umfassende Modernisierung im Sinne von § 556f Abs. 2 BGB vorliegt, dürfen nicht ohne Weiteres alle Kosten berücksichtigt werden. Finanzieller Aufwand für Instandsetzung oder Instandhaltung zählt nicht zu den zu berücksichtigenden Modernisierungskosten.

Nach § 556f Satz 2 BGB greift die Mietpreisbremse nicht bei der ersten Vermietung einer Wohnung nach umfassender Modernisierung.

Quelle: haufe.de

(BGH, Urteil v. 11.11.2020, VIII ZR 369/18)

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