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BGH: Sozialbindung muss zeitlich befristet sein


Investoren können beim Bau von geförderten Wohnungen nicht unbefristet verpflichtet werden, diese verbilligt anzubieten.

Sozialbindung kann lange, aber nicht ewig gelten

Investoren können bei der Errichtung von Sozialwohnungen zwar für Jahrzehnte, aber nicht zeitlich unbefristet verpflichtet werden, die Wohnungen verbilligt anzubieten.

Hintergrund: Stadt vergibt günstiges Darlehen an Investor

Die Stadt Langenhagen bei Hannover hatte 1995 mehrere Grundstücke an eine Wohnungsbaugenossenschaft zum Bau von Sozialwohnungen verkauft. Zur Finanzierung gewährte die Stadt der Genossenschaft ein zinsgünstiges Darlehen. Im Gegenzug verpflichtete sich die Genossenschaft, der Stadt unbefristete Belegungsrechte an den Wohnungen einzuräumen sowie diese verbilligt und nur an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen zu vermieten.

Kurz darauf kaufte eine andere Wohnungsgenossenschaft die Grundstücke und übernahm die Verpflichtungen bezüglich der Belegungsrechte. Diese Genossenschaft will nun feststellen lassen, dass sie die Wohnungen nach Ablauf von 20 Jahren seit Bezugsfertigkeit frei und ohne Beachtung von Belegungsrechten vermieten kann. Sie meint, die Vereinbarung über unbefristete Belegungsrechte sei unwirksam.

Entscheidung: Keine unbefristete Sozialbindung

Die zeitlich unbefristete Verpflichtung, die Wohnungen nur an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen zu vermieten, ist unwirksam. Dies führt aber nicht dazu, dass die Sozialbindung der Wohnungsbaugenossenschaft ohne Weiteres entfällt. Statt dessen muss nun geklärt werden, welchen Bindungszeitraum die Vertragsparteien vereinbart hätten, wenn sie gewusst hätten, dass eine unbefristete Bindung unzulässig ist.

§ 88d Abs. 2 Nr. 2 II. WoBauG, der den sogenannten „dritten Förderweg“ regelt, sieht vor, dass die Zweckbestimmung der Belegungsrechte einen Zeitraum von 15 Jahren nicht überschreiten soll, wenn nicht auf Grund der Zielsetzung und der Art der Förderung, insbesondere wegen der Bereitstellung von Bauland, „ein längerer Zeitraum“ geboten ist. Da ein „Zeitraum“ einen von Anfang und Ende gekennzeichneten Zeitabschnitt bezeichnet, ist eine unbefristete Bindung im Gesetz somit nicht vorgesehen.

Quelle: haufe.de

(BGH, Urteil v. 8.2.2019, V ZR 176/17)

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