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Immobilienpolitik einer potentiellen Jamaika-Koalition


Zweitstimmen

Mit Abschluss der Bundestagswahl 2017 sind neue Fakten für die kommenden vier Regierungsjahre geschaffen. Nach Absage der SPD an eine Koalition mit der CDU/CSU bleibt einzig die Möglichkeit einer Koalition zwischen CDU/CSU, FDP und Bündnis 90 / Die Grünen.

Sitzverteilung

Aus diesem Grunde stellen wir an dieser Stelle die in den Wahlprogrammen der betreffenden Parteien formulierten Ziele zu verschiedenenen Themen der Immobilienpolitik gegenüber und wagen eine Prognose, welche der Themen aus den Wahlprogrammen von einer möglichen Jamaika-Koalition umgesetzt werden könnten. Die Informationen zu den Wahlprogrammen wurden vor einigen Wochen vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln zusammengetragen und in einem Gutachten publiziert.

In den betrachteten Themengebieten liegen CDU und FDP inhaltlich meist relativ nah zusammen. Die Positionen von B90 / Die Grünen weichen hingegen teilweise ziemlich stark von CDU und FDP ab. Insofern zeichnen sich hier interessante Koalitionsverhandlungen ab. Es bleibt abzuwarten, welche Kompromisse gefunden werden bzw. welche Themen überhaupt in einen Koalitionsvertrag aufgenommen werden.

Mietpreisbremse

Beim Thema "Mietpreisbremse" könnten die Positionen kaum unterschiedlicher sein. Dies legt die Vermutung nahe, dass sich in den kommenden vier Jahren unter einer Jamaika-Koalition zu diesem Thema wohl nichts ändern wird.

CDU - "An Mietpreisbremse festhalten"

Die CDU lehnt eine Verschärfung der Mietpreisbremse ab. Generell hält sie allerdings die Begrenzung der Mieten in angespannten Wohnungsmärkten für das richtige Instrument, um einen kurzfristig den Anstieg der Mieten zu dämpfen.

FDP - "Mietpreisbremse abschaffen"

Die FDP setzt sich für die Abschaffung der Mietpreisbremse ein. Sie argumentiert, dass dieses Instrument und die damit verbundenen niedrigeren Renditeerwartungen dazu führen, dass insbesondere Privatpersonen vor Investitionen in mehr Wohnraum zurückschrecken.

B90 / Die Grünen - "Mietpreisbremse verschärfen"

Die Grünen fordern eine Ausweitung der Mietpreisbremse durch die Aufhebung von bisherigen Ausnahmeregelungen bei umfassenden Modernisierungen. In diesem Kontext fordern sie eine deutliche Absenkung der Modernisierungsumlage. Zudem möchten sie eine Ausweitung der Zeitspanne ohne Miet erhöhungen durchsetzen.

Quelle: Gutachten des IW Köln

Wohnungsbauförderung

Aufgrund der aktuell schwierigen Wohnraum-Situation (inbsesondere in Ballungsgebieten) steht eine zukünftige Regierung vor einem gewissen Handlungsdruck / Erwartungsdruck. Prinzipiell sind sich die möglichen Koalitionspartner einig, dass eine staatliche Intervention sinnvoll sein kann. Eine Erhöhung der jährlichen Abschreibungsrate scheint relativ wahrscheinlich - ggf. wenn den Grünen entsprechende "ökologische Zugeständnisse" gemacht werden können.

CDU - "Günstige Rahmenbedinungen, Abschreibungsrate erhöhen"

Die CDU setzt sich grundsätzlich für investitionsfreundliche Rahmenbedingungen im Wohnungsbau ein. Sie plädiert für eine Erhöhung der jährlichen Abschreibungsrate von 2 auf 3 Prozent. Ebenso setzt sie sich für eine bundeseinheitliche Musterbauordnung ein, die konkreter und verbindlich ist, um Investoren mehr Sicherheit zu bieten.

FDP - "Zweckbindung, Abschreibungsrate erhöhen"

Die Bundesmittel zur Wohnungsbauförderung werden nach Ansicht der FDP in vielen Fällen nicht für den tatsächlichen Wohnungsbau verwendet. Sie fordert deshalb eine Zweckbindung der Bundesmittel. Zudem spricht sie sich für eine Erhöhung der jährlichen Abschreibungsrate auf 3 Prozent aus. Darüber hinaus setzt sie sich für eine großzügigere Ausweisung von Baugebieten ein.

B90 / Die Grünen - "Nachhaltige Gebäudeentwicklung"

Die Grünen lehnen eine pauschale Erhöhung der Abschreibung zugunsten passgenauerer Instrumente ab. Sie argumentieren, dass durch eine mögliche Erhöhung ein Anreiz für schnelleren Verschleiß geschaffen werde und fordert stattdessen, dass nachhaltige Gebäude für längere Zeiträume als 33 Jahre errichtet werden sollten.

Quelle: Gutachten des IW Köln

Objektförderung

Die Parteien sind sich prinzipiell einig über die Notwendigkeit der Förderung sozialen Wohnraums. Jedoch unterscheiden sie sich in den jeweils bevorzugten Instrumenten. Analog zur Wohnungsbauförderung besteht hier ein gewisser Erwartungsdruck - insofern wird der Sachverhalt in einem Koalitionsvertrag sicherlich thematisiert werden. Ein Kompromiss ist durchaus denkbar. Jedoch deuten die fundamental verschiedenen Lösungsansätze darauf hin, dass in einer Jamaika-Koalition mit keiner grundlegenden Reform zu rechnen sein wird.

CDU - "Sozialer Wohnungsbau mit Augenmaß"

Die CDU setzt sich für eine flächendeckende Wohnraumversorgung ein, in der die soziale Wohnraumförderung eine wichtige Rolle einnimmt, aber der Schwerpunkt auf die Subjektförderung (Wohngeld) gelegt wird. Die CDU möchte keine Wiederbelebung des Konzepts einer gemeinnützigen Wohnungswirtschaft.

FDP - "Weiterführung der Wohnraumförderung"

Nach Ansicht der FDP ist die soziale Wohnraumförderung ein wichtiger Impulsgeber und Anreizinstrument für eine flächendeckende Wohnraumversorgung im unteren Preissegmenten. Sie möchte sich deshalb weiterhin an der sozialen Wohnraumförderung beteiligen. Bei der Ausgestaltung der Wohnraumförderpolitik möchte sie den Schwerpunkt auf die Eigentumsförderung legen.

B90 / Die Grünen - "Einführung einer neuen Wohnungsgemeinnützigkeit"

Die Grünen bezeichnen die Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit als Fehler und fordern die Einführung des Konzepts der Neuen Wohnungsgemeinnützigkeit. In diesem Kontext möchten sie unter anderem Genossenschaften und kommunale Wohnungsunternehmen mit Zulagen und Steuerförderungen für den sozialen Wohnungsbau gewinnen. Erklärtes Ziel ist es, eine Million neue, dauerhaft günstige Wohnungen zu schaffen.

Quelle: Gutachten des IW Köln

Eigenheimförderung

Bei der Eigenheimförderung für Familien sowie kleineren bis mittleren Einkommen besteht mehr oder weniger Konsens zwischen den Parteien. Insofern wird hier sicherlich mit einem Kompromiss in einem möglichen Koakitionsvertrag zu rechnen sein. Es bleibt jedoch abzuwarten, ob die Grünen einer Senkung der Grunderwerbssteuer zustimmen würden. Freibeträge sind als Kompromiss durchaus denkbar.

CDU - "Freibetrag bei Grunderwerbssteuer, Einführung Baukindergeld"

Die CDU fordert eine deutliche Absenkung der Grunderwerbssteuer durch einen Freibetrag in Höhe von 100.000 €. Die CDU ist daneben wie die SPD für die Einführung des sogenannten Baukindergelds, also einem Eigenkapitalzuschuss beim Kauf einer Immobilie zwischen 8.000 und 20.000 € je nach Kinderzahl.

FDP - "Freibetrag bei Grunderwerbssteuer in Höhe von 500.000 €"

Die FDP möchte bei der Grunderwerbsteuer einen Freibetrag in Höhe von 500.000 € beim ersten Immobilienerwerb einführen. Sie argumentiert, dass so insbesondere junge Familien beim Erwerb eines Eigenheims unterstützen werden könnten.

B90 / Die Grünen - "Eigentumsförderung für Menschen mit kleinen / mittleren Einkommen"

Die Grünen möchten insbesondere Menschen mit kleinen und mittleren Einkommen helfen, Wohneigentum und Anteile an Genossenschaften zu erwerben. Generell lehnen sie jedoch eine deutliche Senkung der Grunderwerbssteuer ab.

Quelle: Gutachten des IW Köln

Bestellerprinzip

Die Ausweitung des Bestellerprinzip auf den Kauf von Grunstücken / Immobilien in einer Jamaika-Koalition scheint unwahrscheinlich zu sein. Schließlich sprechen sich CDU und FDP dagegen aus und ursprünglich wurde das Thema von der SPD eingebracht, welche das Thema mangels Regierungsbeteiligung nicht erneut auf die Tagesordnung setzen kann.

CDU - "Nicht-Ausweitung des Bestellerprinzips"

Die CDU sieht keine Notwendigkeit, das Bestellerprinzip auch auf den Kauf von Grundstücken und/oder Immobilien auszuweiten.

FDP - "Nicht-Ausweitung des Bestellerprinzips"

Die FDP greift das Thema nicht im Wahlprogramm auf ist aber in der Tendenz eher gegen eine Ausweitung des Bestellprinzips.

B90 / Die Grünen - "Ausweitung des Bestellerprinzips"

Die Grünen sprechen sich für eine Anwendung des Bestellerprinzips beim Verkauf von Wohnobjekten aus. Sie argumentieren, dass die Maklergebühren in Deutschland im internationalen Vergleich sehr hoch sind.

Quelle: Gutachten des IW Köln

Grundsteuer

Eine Reform der Grundsteuer sollte in einer Jamaika-Koalition durchaus realisierbar sein. Eine Baulandsteuer wird hingegen von keiner Partei gefordert und wird dementsprechend mit hoher Wahrscheinlichkeit kein Bestandteil des Koalitionsvertrags.

CDU - "Keine Baulandsteuer"

Die CDU fordert wie alle Parteien eine Reform der Grundsteuer. Das Kostenwertmodell wird von vielen CDU-regierten Ländern mitgetragen. Auf Bundesebene besteht keine Position. Eine Baulandsteuer lehnt die CDU ab.

FDP - Reform als Bodenwertsteuer"

Der FDP-Bundevorstand fordert, die derzeit bestehende Grundsteuer an die wirtschaftlichen Realitäten anzupassen und die Bemessungsgrundlage ausnahmslos auf die Größe der Grundstücke und Bodenrichtwerte auszulegen.

B90 / Die Grünen - "Neutral gegenüber Baulandsteuer"

Die Grünen fordern wie alle Parteien eine Reform der Grundsteuer und stehen einer Baulandsteuer neutral gegenüber.

Quelle: Gutachten des IW Köln

Finanzmarktregulierung

Die CDU möchte die Bedingungen zur Vergabe von Wohnimmobilienkrediten nicht verschärfen. Die Grünen möchten die Standards auf der anderen Seite nicht übermäßig senken. Insofern wären beide Koalitionspartner mit der Beibehaltung des Status Quo zufrieden. Es bleibt hingegen abzuwarten, inwiefern sich die FDP mit ihrer abweichenden Forderung zur 1:1-Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie durchsetzen kann. In der Tendenz sollte in einer möglichen Jamaika-Koalition mit keinen besonderen Änderungen bei diesem Thema zu rechnen sein.

CDU - "Keine weiteren Verschärfungen bei der Kreditvergabe"

Nach Ansicht der CDU sollten die Bedingungen für die Wohnimmobilienkreditvergabe in Deutschland - sowohl für Wohn- als auch für Gewerbekredite - nicht weiter verschärft werden. Die Gefahr einer Preisblase wird als gering eingeschätzt.

FDP - "1:1-Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie"

Die FDP möchte die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie so umsetzen, dass bei einer Prüfung der Kreditwürdigkeit der Wert eines Neu- oder Umbaus berücksichtigt wird, anstatt ausschließlich auf das Einkommen des Schuldners zu schauen. Sie fordern deshalb die aktuell restriktiven Gesetzesvorschriften der Koalition auf eine 1:1 Umsetzung der EU-Richtlinie zurückzuführen.

B90 / Die Grünen - "Keine übermäßige Senkung der Kreditvergabestandards"

Die Grünen argumentieren, dass schon jetzt Übertreibungen am deutschen Immobilienmarkt auszumachen sind. Sie fordern, dass die Finanzierungen nachhaltig bleiben und Banken ihre Kreditvergabestandards nicht übermäßig senken. Die der Aufsicht durch den Bundestag zur Verfügung gestellten Instrumenten sollten eingesetzt werden, sobald sich Gefahren abzeichnen.

Quelle: Gutachten des IW Köln

Klimapolitik

Bei der Klimapolitik als Kernthema der Grünen wird es in einer Jamaika-Koalition mit hoher Wahrscheinlichkeit entsprechende Zugeständnisse geben. Die CDU hat mit ihrem Vorschlag zur steuerlichen Sonderabschreibung (Sonder-AfA) für die energetische Gebäudesanierung die Hand in Richtung der Grünen bereits ausgestreckt. Steuerliche Vergünstigungen scheinen in jedem Falle wahrscheinlich zu sein. Eine Erhöhung der Fördermittel wäre unter einem grünen Umweltminister ebenfalls denkbar - auch wenn die angestrebte Verdoppelung der Fördergelder vermutlich nicht erreicht wird.

CDU - "Förderung der energetischen Gebäudesanierung, Sonder-AfA"

Die CDU setzt sich dafür ein, dass die Förderung von Effizienzmaßnahmen weiter bestehen bleiben. Die Standards der EnEV sollten nur unter Berücksichtigung des Wirtschaftlichkeitsgebots angehoben werden. Eine steuerliche Sonderabschreibung (Sonder-AfA) für die energetische Gebäudesanierung findet die CDU sinnvoll.

FDP - "Technologieoffenere und internationalere Energiewende"

Im Wahlprogramm der FDP finden sich keine Aussagen über eine dezidierte sektorale Strategie für den Gebäudesektor.

B90 / Die Grünen - "Stärkere Förderung der energetischen Gebäudesanierung"

Die Grünen möchten unter anderem die Gesetze zur Energieeinsparung und Erneuerbaren Wärme zusammen führen, diese stärker als heute auf CO2-Einsparung ausrichten und den Einsparpfad auf die Klimaziele von Paris ausrichten. Zusätzlich fordern sie eine Verdopplung der Fördermittel des Bundes, um Klimaschutz im Gebäudebereich zu erreichen und sozial verträglich zu machen.

Quelle: Gutachten des IW Köln

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