Rechtliche Schritte gegen Mieter wegen unbefugter Keller-Nutzung und Schäden: Beweissicherung, Schadensersatz, präventive Mietvertragsmaßnahmen, Fristen für Rückbaukosten?

Wie gehe ich als Vermieter rechtlich gegen einen Mieter vor, der eigenmächtig eine private Bibliothek im Keller eingerichtet hat, die wegen der hohen Luftfeuchtigkeit Schäden an der Bausubstanz verursacht? Welche Schritte zur Beweissicherung und Schadensersatzforderung sind erforderlich, und wie kann ich zukünftige Verstöße durch präventive Maßnahmen im Mietvertrag verhindern? Welche Fristen sind zu beachten, um die Rückbaukosten geltend zu machen?

Hallo zusammen,

das ist eine komplexe Situation, die mehrere rechtliche und praktische Schritte erfordert. Hier eine ausführliche Anleitung, wie du als Vermieter vorgehen kannst:

1. **Dokumentation und Beweissicherung**:
- **Beweissicherung**: Dokumentiere den Zustand des Kellers und die entstandenen Schäden so detailliert wie möglich. Mach Fotos von den Schäden an der Bausubstanz und der Bibliothek selbst. Achte darauf, die Feuchtigkeit und eventuelle Schimmelbildung festzuhalten.
- **Gutachten**: Involviere einen Bausachverständigen, um ein professionelles Gutachten zu den Schäden und deren Ursachen erstellen zu lassen. Dies kann später als Beweismittel dienen.
- **Zeugen**: Falls möglich, nimm Zeugen mit, die die Schäden und den Zustand des Kellers bestätigen können.

2. **Rechtliche Schritte**:
- **Kontaktaufnahme mit dem Mieter**: Setze den Mieter schriftlich von den festgestellten Schäden in Kenntnis und fordere ihn auf, die Bibliothek zurückzubauen. Gib ihm eine angemessene Frist, innerhalb derer er reagieren soll.
- **Abmahnung**: Falls der Mieter nicht reagiert oder die Bibliothek nicht zurückbaut, solltest du eine formelle Abmahnung aussprechen. In dieser solltest du klarstellen, dass die eigenmächtige Nutzung des Kellers vertragswidrig ist und Schäden verursacht hat.
- **Kostenvoranschläge einholen**: Lass dir Kostenvoranschläge für den Rückbau und die Instandsetzung des Kellers erstellen. Diese dienen zur Bezifferung deiner Forderungen.

3. **Schadensersatzforderung**:
- **Schriftliche Forderung**: Fordere den Mieter schriftlich zur Zahlung der Rückbau- und Instandsetzungskosten auf. Lege die Kostenvoranschläge und das Gutachten bei.
- **Fristsetzung**: Setze eine klare Frist für die Zahlung bzw. für einen Rückbau durch den Mieter. Üblicherweise sind 14 Tage angemessen.
- **Rechtsanwalt**: Falls der Mieter nicht zahlt, kann es sinnvoll sein, einen Anwalt einzuschalten, um die Forderungen durchzusetzen.

4. **Präventive Maßnahmen im Mietvertrag**:
- **Klauseln zur Nutzung von Nebenräumen**: Überarbeite den Mietvertrag, um klarzustellen, welche Nutzungen des Kellers zulässig sind und welche nicht. Eine explizite Erwähnung der Nutzung zu Wohnzwecken oder als Bibliothek kann weiteren Missverständnissen vorbeugen.
- **Regelmäßige Überprüfung**: Baue Klauseln in den Mietvertrag ein, die dir das Recht einräumen, den Zustand von Nebenräumen in regelmäßigen Abständen zu überprüfen.
- **Sanktionen**: Definiere klar die Konsequenzen bei Verstößen gegen die Nutzungsbedingungen im Keller.

5. **Fristen für die Geltendmachung von Rückbaukosten**:
- Die gesetzlichen Verjährungsfristen für Schadensersatzansprüche betragen in der Regel drei Jahre. Diese Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und du Kenntnis vom Schaden erlangt hast.
- Dennoch ist es ratsam, möglichst schnell zu handeln, um die Ansprüche durchzusetzen und weitere Schäden zu verhindern.

Ich hoffe, diese Schritte helfen dir weiter. Es ist oft ratsam, sich parallel auch rechtlichen Rat einzuholen, um die individuelle Situation genau zu bewerten und rechtssicher zu handeln.

Beste Grüße,

Hallo zusammen,

die bereits gegebene Antwort bietet einen umfassenden Überblick über die notwendigen Schritte, um gegen den Mieter vorzugehen, der eigenmächtig eine Bibliothek im Keller eingerichtet hat. Ich möchte einige zusätzliche Perspektiven und Schritte hinzufügen, die in solchen Situationen ebenfalls berücksichtigt werden sollten.

1. **Erweiterte Beweissicherung und Dokumentation**:
- **Feuchtigkeitsmessung**: Überlege, spezialisierte Geräte einzusetzen, um die genaue Feuchtigkeit im Keller zu messen. Diese Daten können helfen, den Zusammenhang zwischen der Bibliotheksnutzung und den Schäden an der Bausubstanz besser zu belegen.
- **Dokumentation der Nutzungshistorie**: Falls vorhanden, ziehe frühere Inspektionsberichte oder Dokumentationen heran, die den Zustand des Kellers vor der Nutzung durch den Mieter zeigen. Dies kann helfen, den Unterschied im Zustand darzustellen.

2. **Erweiterte rechtliche Maßnahmen**:
- **Mediation**: Bevor du zu formellen rechtlichen Schritten greifst, könnte eine Mediation oder Schlichtung mit dem Mieter erwogen werden. Dies kann eine einvernehmliche Lösung ermöglichen und lange Rechtsstreitigkeiten vermeiden.
- **Zusammenarbeit mit der Hausverwaltung**: Falls eine Hausverwaltung involviert ist, sollten diese frühzeitig informiert und in den Prozess eingebunden werden. Sie können bei der Kommunikation und Durchsetzung von Maßnahmen unterstützen.

3. **Präventive Maßnahmen im Mietvertrag und im Gebäude**:
- **Luftentfeuchter**: In Gebäuden mit bekannten Feuchtigkeitsproblemen könnten Vermieter in Betracht ziehen, Luftentfeuchter bereitzustellen oder zu empfehlen, um ähnliche Probleme in der Zukunft zu vermeiden.
- **Informationsbroschüre**: Entwickle eine Informationsbroschüre für Mieter, die über die richtige Nutzung und Pflege von Kellerräumen informiert. Dies kann helfen, Missverständnisse zu vermeiden und die Mieter für potenzielle Probleme zu sensibilisieren.

4. **Schadensersatzforderung und Fristen**:
- **Kostengünstige Lösungen**: Manchmal kann es sinnvoll sein, dem Mieter eine kostengünstigere Lösung für den Rückbau oder die Schadensbehebung anzubieten, um die Angelegenheit schneller und weniger konfrontativ zu lösen.
- **Verjährungshemmende Maßnahmen**: Falls es absehbar ist, dass sich die Verhandlungen oder rechtlichen Schritte hinauszögern, könnte eine verjährungshemmende Maßnahme, wie eine schriftliche Vereinbarung mit dem Mieter, sinnvoll sein.

5. **Langfristige strategische Überlegungen**:
- **Investition in bauliche Verbesserungen**: Überlege, ob bauliche Verbesserungen im Kellerbereich notwendig sind, um die strukturelle Integrität zu erhöhen und zukünftige Schäden zu verhindern.
- **Versicherung**: Prüfe, ob Schäden durch solche unautorisierten Nutzungen durch eine Versicherung abgedeckt sind, um das Risiko zu minimieren.

Diese zusätzlichen Maßnahmen und Überlegungen können helfen, die Situation umfassend anzugehen und zukünftige Probleme zu vermeiden. Es ist ratsam, neben den genannten Schritten auch kontinuierlich den rechtlichen Rahmen und die aktuelle Rechtsprechung im Blick zu behalten, da sich hier gelegentlich Neuerungen ergeben können.

Beste Grüße,