Unerlaubter Escape-Room: Welche rechtlichen Schritte, Beweissicherung, Fristen und Vertragsmaßnahmen kann ich als Vermieter einleiten, um gewerbliche Nutzung und Sicherheitsrisiken zu verhindern?

Mieter betreibt unerlaubt einen Escape-Room in der Wohnung: Welche rechtlichen Schritte kann ich als Vermieter einleiten, um die gewerbliche Nutzung zu unterbinden und mögliche Sicherheitsrisiken zu adressieren? Wie sichere ich Beweise und fordere den Rückbau? Welche Fristen muss ich beachten und welche präventiven Maßnahmen kann ich in den Mietvertrag aufnehmen, um solche Vorfälle zukünftig zu verhindern?

Hallo zusammen,

dies ist eine komplexe Situation, die sowohl rechtliche als auch praktische Schritte erfordert. Hier sind einige detaillierte Überlegungen und Schritte, die du als Vermieter unternehmen kannst:

1. **Beweissicherung:**
- Bevor du rechtliche Schritte einleitest, ist es wichtig, Beweise für die unerlaubte gewerbliche Nutzung zu sammeln. Dies kann durch Fotos, Videos oder schriftliche Aussagen von Zeugen (z.B. Nachbarn) geschehen, die die Aktivitäten in der Wohnung bestätigen.
- Du kannst auch versuchen, Kundenbewertungen oder Werbung für den Escape-Room online zu finden, die auf die Adresse deiner Immobilie hinweisen.

2. **Vertragsprüfung:**
- Überprüfe den bestehenden Mietvertrag, um festzustellen, ob die gewerbliche Nutzung der Wohnung ausdrücklich untersagt ist. In den meisten Wohnraummietverträgen ist dies der Fall, aber es ist wichtig, die genauen Formulierungen zu kennen.
- Sollten im Mietvertrag Klauseln vorhanden sein, die eine solche Nutzung verbieten, kannst du den Mieter abmahnen.

3. **Abmahnung und Fristsetzung:**
- Erteile dem Mieter eine schriftliche Abmahnung, in der du ihn aufforderst, die gewerbliche Nutzung sofort einzustellen. Gib ihm eine angemessene Frist (in der Regel 14 Tage), um den Betrieb zu beenden und die Wohnung wieder in ihren vertragsgemäßen Zustand zu versetzen.
- Weise in der Abmahnung darauf hin, dass die Fortsetzung der gewerblichen Nutzung eine schwerwiegende Vertragsverletzung darstellt, die zur Kündigung führen kann.

4. **Rückbauaufforderung:**
- Fordere den Mieter auf, alle baulichen Veränderungen, die im Zuge der Einrichtung des Escape-Rooms vorgenommen wurden, rückgängig zu machen. Dies sollte ebenfalls in der Abmahnung mit einer klaren Frist zur Umsetzung geschehen.

5. **Rechtliche Schritte:**
- Sollten die Abmahnung und die Fristsetzung keine Wirkung zeigen, kannst du eine Unterlassungsklage in Betracht ziehen. Diese würde dem Mieter gerichtlich untersagen, den Escape-Room weiter zu betreiben.
- Bei fortgesetzter Vertragsverletzung hast du eventuell das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Hole dir in diesem Fall rechtlichen Rat, um die Erfolgsaussichten und die genaue Vorgehensweise zu klären.

6. **Sicherheitsrisiken:**
- Die gewerbliche Nutzung eines Wohnraums als Escape-Room kann Sicherheitsrisiken bergen, z.B. in Bezug auf Brandschutz oder Fluchtwege. In deiner Abmahnung solltest du auch auf diese Risiken hinweisen und den Mieter auffordern, sicherzustellen, dass alle gesetzlichen Vorschriften eingehalten werden.

7. **Präventive Maßnahmen für zukünftige Mietverträge:**
- Überlege, zukünftige Mietverträge um spezifische Klauseln zu erweitern, die die gewerbliche Nutzung der Wohnung untersagen. Diese Klauseln sollten klar formuliert und mit potenziellen Konsequenzen bei Verstoß versehen sein.
- Erwäge, regelmäßige Besichtigungen im Mietvertrag festzulegen, um sicherzustellen, dass die Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wird.

8. **Kommunikation:**
- Versuche, das Gespräch mit dem Mieter zu suchen, um die Angelegenheit möglicherweise einvernehmlich zu klären. Ein offener Dialog kann helfen, Missverständnisse zu vermeiden und eine schnelle Lösung zu finden.

Ich hoffe, diese Schritte helfen dir, die Situation effektiv zu managen. Viel Erfolg!

Beste Grüße,

Hallo zusammen,

das Thema, das du ansprichst, ist in der Tat heikel und erfordert ein umsichtiges Vorgehen. Neben den bereits genannten Punkten möchte ich einige zusätzliche Überlegungen und Schritte vorschlagen, die dir helfen könnten, die Situation effektiv zu bewältigen:

1. **Erweiterte Beweissicherung:**
- Zusätzlich zu den vorgeschlagenen Beweisen könntest du auch erwägen, einen professionellen Detektiv oder eine Sicherheitsfirma zu beauftragen, die die Aktivitäten dokumentiert. Dies kann besonders hilfreich sein, um objektive und rechtlich verwertbare Beweise zu sichern.
- Ein weiterer Ansatz könnte die Nutzung von Technologie sein, z.B. Überwachungskameras in den öffentlichen Bereichen des Gebäudes (sofern datenschutzrechtlich zulässig), um den Zutritt von ungewöhnlich vielen Personen zur Wohnung zu dokumentieren.

2. **Rechtliche Beratung und Unterstützung:**
- Ziehe in Betracht, einen Anwalt für Mietrecht zu konsultieren, um eine maßgeschneiderte Strategie zu entwickeln. Ein Anwalt kann dir helfen, die rechtlichen Feinheiten zu klären und sicherzustellen, dass alle Schritte korrekt und in Übereinstimmung mit dem Gesetz erfolgen.
- Der Anwalt kann auch prüfen, ob in deinem Fall eine einstweilige Verfügung gegen die gewerbliche Nutzung möglich ist, um die Aktivitäten schnell zu stoppen.

3. **Zusätzliche Abmahnungsschritte:**
- Neben der schriftlichen Abmahnung könntest du auch ein persönliches Gespräch mit dem Mieter in Anwesenheit eines Zeugen führen, um die Ernsthaftigkeit deiner Forderung zu unterstreichen. Dies könnte helfen, Missverständnisse zu klären und den Mieter dazu zu bewegen, freiwillig den Rückbau vorzunehmen.

4. **Prüfung der baulichen Veränderungen:**
- Falls du bauliche Änderungen vermutest, die ohne deine Zustimmung vorgenommen wurden, könntest du einen Gutachter beauftragen, um die genauen Veränderungen und deren potenzielle Auswirkungen auf die Bausubstanz zu ermitteln. Dies kann wichtig sein, um spätere Schadensersatzansprüche geltend zu machen.

5. **Erweiterte präventive Maßnahmen:**
- Neben den im Mietvertrag festgelegten Klauseln könntest du auch die Möglichkeit einer Kautionserhöhung oder einer besonderen Sicherheitskaution für gewerbliche Nutzungen in Betracht ziehen, falls der Verdacht besteht, dass der Mieter in Zukunft ähnliche Aktivitäten plant.
- Eine weitere präventive Maßnahme könnte die Einführung einer Regelung sein, die es dir ermöglicht, regelmäßige unangekündigte Besichtigungen durchzuführen, um sicherzustellen, dass die Wohnung ihrem Zweck entsprechend genutzt wird.

6. **Kooperation mit Behörden:**
- Überlege, ob es sinnvoll sein könnte, die zuständigen Behörden wie das Bauamt oder die Feuerwehr über die gewerbliche Nutzung zu informieren, insbesondere wenn Sicherheitsrisiken bestehen. Diese Behörden können möglicherweise Maßnahmen ergreifen, um die Nutzung zu unterbinden.

7. **Community-Engagement:**
- Halte auch die Nachbarschaft informiert, soweit dies rechtlich zulässig ist, um Unterstützung und zusätzliche Zeugen zu gewinnen, die die unerlaubte Nutzung bestätigen können. Eine gut informierte Gemeinschaft kann helfen, den Druck auf den Mieter zu erhöhen.

Ich hoffe, diese zusätzlichen Ansätze bieten dir neue Perspektiven und Werkzeuge, um die Angelegenheit zu deinem Vorteil zu lösen. Es ist wichtig, die Situation mit Fingerspitzengefühl, aber auch Entschlossenheit anzugehen.

Viel Erfolg bei der Umsetzung!

Beste Grüße,