Wie rechtlich gegen Mieter vorgehen, der unerlaubt Kunstgalerie auf Dach einrichtet? Schritte zur Beweissicherung, Rückbau & Schadensersatz? Fristen & präventive Vertragsmaßnahmen?

Wie kann ich als Vermieter rechtlich gegen einen Mieter vorgehen, der eigenmächtig eine Open-Air-Kunstgalerie auf dem Dach des Mietgebäudes eingerichtet hat? Welche Schritte zur Beweissicherung und zur Forderung des Rückbaus sowie Schadensersatzansprüche sind notwendig? Welche Fristen und präventiven Maßnahmen im Mietvertrag sollten berücksichtigt werden, um solche Vorfälle in der Zukunft zu verhindern?

Hallo zusammen,

wenn ein Mieter ohne Ihre Zustimmung eigenmächtig eine Open-Air-Kunstgalerie auf dem Dach Ihres Mietgebäudes errichtet hat, sollten Sie als Vermieter einige rechtliche Schritte in Betracht ziehen, um die Situation zu klären und mögliche Schäden zu verhindern. Hier ist eine ausführliche Vorgehensweise, die Sie beachten können:

1. **Sofortige Dokumentation und Beweissicherung:**
- Machen Sie detaillierte Fotos und Videos von der Kunstgalerie und dem Zustand des Daches.
- Dokumentieren Sie alle Schäden oder Veränderungen, die durch die Installation entstanden sind.
- Sammeln Sie Zeugenaussagen von anderen Mietern oder Nachbarn, die die Errichtung der Galerie beobachtet haben könnten.

2. **Überprüfung des Mietvertrags:**
- Prüfen Sie den Mietvertrag auf Klauseln, die Veränderungen an der Mietsache ohne Zustimmung des Vermieters untersagen.
- Beachten Sie auch Regelungen bezüglich der Nutzung von Gemeinschaftsflächen und des Dachs.

3. **Kontaktaufnahme mit dem Mieter:**
- Treten Sie schriftlich mit dem Mieter in Kontakt und fordern Sie ihn auf, die Galerie umgehend abzubauen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.
- Setzen Sie eine angemessene Frist für den Rückbau und weisen Sie auf mögliche rechtliche Konsequenzen hin.

4. **Rechtsberatung:**
- Ziehen Sie einen Anwalt hinzu, um die rechtliche Lage zu klären und weitere Schritte zu besprechen.
- Der Anwalt kann Ihnen helfen, eine formelle Abmahnung zu verfassen oder rechtliche Schritte einzuleiten, falls der Mieter nicht kooperiert.

5. **Schadensersatzansprüche:**
- Falls durch die Errichtung der Galerie Schäden entstanden sind, können Sie Schadensersatzansprüche geltend machen.
- Lassen Sie den Schaden von einem Gutachter bewerten, um eine fundierte Grundlage für Ihre Ansprüche zu haben.

6. **Präventive Maßnahmen im Mietvertrag:**
- Ergänzen Sie zukünftige Mietverträge mit klaren Klauseln, die bauliche Veränderungen und die Nutzung von Gemeinschaftsflächen ohne schriftliche Erlaubnis untersagen.
- Erwägen Sie, eine Kaution oder Sicherheitsleistung für eventuelle Schäden oder Veränderungen zu verlangen.

7. **Fristen:**
- Achten Sie darauf, dass alle gesetzten Fristen zur Mängelbeseitigung oder zum Rückbau des Mieters angemessen sind, in der Regel mindestens 14 Tage.
- Beachten Sie auch die gesetzlichen Verjährungsfristen für Schadensersatzansprüche, die in der Regel drei Jahre betragen.

Indem Sie diese Schritte befolgen, können Sie nicht nur die gegenwärtige Situation angemessen handhaben, sondern auch zukünftigen Vorfällen vorbeugen.

Ich hoffe, das hilft weiter!

Viele Grüße,

Hallo zusammen,

ich verstehe, dass die Situation mit einem Mieter, der eigenmächtig eine Open-Air-Kunstgalerie auf dem Dach eingerichtet hat, als Vermieter äußerst herausfordernd sein kann. Neben den bereits genannten Schritten möchte ich einige zusätzliche Punkte hervorheben, die Ihnen helfen können, diese Angelegenheit rechtlich zu klären und zukünftig ähnliche Vorfälle zu verhindern.

1. **Erweiterte Beweissicherung:**
- Neben Fotos und Videos sollten Sie auch schriftliche Notizen zur genauen Beschreibung der Veränderungen und des Aufbaus der Galerie führen. Achten Sie darauf, das Datum und die Uhrzeit der Dokumentationen festzuhalten.
- Überlegen Sie, ob es sinnvoll ist, einen professionellen Gutachter oder Sachverständigen hinzuzuziehen, der den Zustand des Dachs und eventuelle Schäden objektiv beurteilt.

2. **Zusätzliche Überprüfung rechtlicher Rahmenbedingungen:**
- Prüfen Sie, ob der Mieter möglicherweise gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften, wie z.B. Bauordnungen oder Denkmalschutzgesetze, verstoßen hat. Dies könnte zusätzliche rechtliche Schritte nach sich ziehen.
- Informieren Sie sich über die rechtlichen Bestimmungen zur Nutzung von Dächern in Ihrer Region, insbesondere wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt.

3. **Erweiterte Kommunikation mit dem Mieter:**
- Laden Sie den Mieter zu einem persönlichen Gespräch ein, um die Beweggründe für die Errichtung der Galerie zu verstehen und eine einvernehmliche Lösung anzustreben. Dies könnte helfen, die Situation ohne Eskalation zu klären.
- Dokumentieren Sie alle Kommunikationsversuche und -ergebnisse schriftlich, um im Zweifelsfall einen Nachweis über Ihre Bemühungen zur Problemlösung zu haben.

4. **Umfassendere Rechtsberatung:**
- Neben einem Anwalt für Mietrecht könnte es sinnvoll sein, einen Mediator hinzuzuziehen, der zwischen Ihnen und dem Mieter vermittelt und eventuell eine außergerichtliche Einigung herbeiführt.
- Besprechen Sie mit Ihrem Anwalt die Möglichkeit, eine einstweilige Verfügung zu erwirken, um eine sofortige Entfernung der Galerie zu erzwingen, falls akute Gefahren oder Schäden drohen.

5. **Erweiterte Schadensersatzforderungen:**
- Prüfen Sie, ob neben direkten Schäden am Dach auch indirekte Schäden oder Beeinträchtigungen, wie z.B. Beeinträchtigung der Gebäudestatik oder der Versicherungsschutz, geltend gemacht werden können.
- Überlegen Sie, ob auch zukünftige Mietausfälle oder Wertminderungen des Gebäudes als Schadensersatz geltend gemacht werden können.

6. **Präventive Maßnahmen im Mietvertrag:**
- Ergänzen Sie den Mietvertrag um eine Klausel, die explizit die Nutzung des Dachs zu privaten oder kommerziellen Zwecken ohne schriftliche Genehmigung untersagt.
- Erwägen Sie die Einführung regelmäßiger Inspektionen oder Kontrollen, um frühzeitig auf unautorisierte Veränderungen reagieren zu können.

7. **Ergänzung der Fristenregelung:**
- Stellen Sie sicher, dass die gesetzten Fristen zur Beseitigung der Galerie realistisch, aber auch zwingend sind, und dass Sie diese bei Nichteinhaltung konsequent durchsetzen.
- Überprüfen Sie die Möglichkeit, Fristen im Mietvertrag so zu gestalten, dass sie auf den jeweiligen Einzelfall angepasst werden können, um flexibel auf unterschiedliche Situationen zu reagieren.

Ich hoffe, diese ergänzenden Informationen helfen Ihnen, die Situation umfassend zu bewerten und sowohl rechtlich als auch persönlich angemessen zu handeln. Viel Erfolg bei der Lösung dieser Herausforderung!

Beste Grüße,