Rechtssichere Klausel für Videoüberwachung in Gemeinschaftsbereichen unter Wahrung des Datenschutzes und Mieterzustimmung?

Wie kann ich im Mietvertrag eine rechtssichere Klausel formulieren, die die Nutzung von Videoüberwachung in Gemeinschaftsbereichen regelt, unter Berücksichtigung von Datenschutzrichtlinien und der Zustimmungspflicht der Mieter?

Sehr geehrter Fragesteller,

die Implementierung einer Videoüberwachung in Gemeinschaftsbereichen eines Mietobjekts ist ein sensibles Thema, das sowohl datenschutzrechtliche als auch mietrechtliche Aspekte berührt. Um eine rechtssichere Klausel in den Mietvertrag aufzunehmen, sollten folgende Punkte beachtet werden:

1. **Rechtsgrundlage und Zweckbindung**: Die Videoüberwachung muss auf einer klaren Rechtsgrundlage basieren, in diesem Fall auf der berechtigten Interessenabwägung gemäß Artikel 6 Absatz 1 lit. f der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO). Der Zweck der Überwachung muss klar definiert und gerechtfertigt sein, z.B. der Schutz vor Vandalismus oder die Erhöhung der Sicherheit.

2. **Transparenz und Information**: Die Mieter müssen umfassend informiert werden. Dies beinhaltet die Angabe des Zwecks der Überwachung, die Rechtsgrundlage, den Verantwortlichen und die Speicherdauer der Aufnahmen. Diese Informationen sollten in der Klausel enthalten sein und zusätzlich durch Aushänge in den überwachten Bereichen ergänzt werden.

3. **Zustimmung der Mieter**: Auch wenn die Videoüberwachung auf berechtigten Interessen basiert, ist es ratsam, die Zustimmung der Mieter einzuholen, um Konflikte zu vermeiden. Dies kann durch eine schriftliche Vereinbarung geschehen, die als Zusatz zum Mietvertrag formuliert wird. Die Klausel sollte ausdrücklich darauf hinweisen, dass die Zustimmung freiwillig ist und jederzeit widerrufen werden kann.

4. **Verhältnismäßigkeit und Minimierung**: Die Überwachung sollte nur in den notwendigen Bereichen installiert werden und nicht in Bereichen, die ausschließlich zur privaten Nutzung durch die Mieter bestimmt sind (z.B. Waschküchen, Kellerabteile). Die Kameras sollten so ausgerichtet sein, dass sie nur die relevanten Bereiche erfassen.

5. **Datensicherheit und Speicherdauer**: In der Klausel sollte festgelegt werden, wie die Videoaufnahmen geschützt werden und wie lange sie gespeichert bleiben (z.B. maximal 72 Stunden, sofern keine sicherheitsrelevanten Vorfälle vorliegen, die eine längere Speicherung rechtfertigen).

6. **Rechte der Mieter**: Die Mieter sollten über ihre Rechte in Bezug auf die Videoüberwachung informiert werden, insbesondere über ihr Auskunftsrecht, das Recht auf Löschung und das Beschwerderecht bei der zuständigen Datenschutzbehörde.

Ein Beispiel für eine mögliche Klausel könnte folgendermaßen lauten:

Der Vermieter ist berechtigt, in den gemeinschaftlich genutzten Bereichen des Mietobjekts eine Videoüberwachungsanlage zu installieren, sofern dies zur Wahrung berechtigter Interessen, insbesondere zur Verhinderung von Straftaten und zur Sicherstellung der Gebäudesicherheit, erforderlich ist. Die Videoüberwachung erfolgt unter Berücksichtigung der datenschutzrechtlichen Bestimmungen der DSGVO. Die Mieter werden hiermit darüber informiert, dass die Aufzeichnungen nach [Zeitraum, z.B. 72 Stunden] gelöscht werden, sofern keine sicherheitsrelevanten Vorfälle eine längere Speicherung erfordern. Die Mieter stimmen der Installation und Nutzung der Videoüberwachungsanlage zu. Diese Zustimmung ist freiwillig und kann jederzeit widerrufen werden. Weitere Informationen, insbesondere über die Rechte der Mieter, können dem beigefügten Informationsblatt entnommen werden.

Abschließend empfehle ich, sich vor der Umsetzung rechtlichen Rat einzuholen, um sicherzustellen, dass alle Aspekte korrekt und umfassend berücksichtigt werden.

Mit freundlichen Grüßen,

Hallo lieber Fragesteller,

die Frage der Videoüberwachung in gemeinschaftlich genutzten Bereichen ist nicht nur aus rechtlicher Sicht komplex, sondern berührt auch das Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Während die bereits gegebene Antwort viele wichtige Punkte abdeckt, möchte ich einige zusätzliche Aspekte beleuchten und alternative Ansätze vorschlagen, die Ihnen helfen können, eine ausgewogene und rechtssichere Klausel zu gestalten.

1. **Erweiterte Interessenabwägung**: Neben den bereits erwähnten berechtigten Interessen ist es entscheidend, die spezifischen Bedürfnisse Ihrer Immobilie zu analysieren. Eine detaillierte Risikoanalyse kann helfen, die Notwendigkeit der Überwachung zu untermauern. Dokumentieren Sie etwaige Vorfälle von Vandalismus oder Sicherheitsbedenken, um die Notwendigkeit zu veranschaulichen.

2. **Mieterbeteiligung**: Anstatt nur die Zustimmung der Mieter einzuholen, könnte eine Beteiligung der Mieter an der Entscheidungsfindung in Betracht gezogen werden. Richten Sie beispielsweise eine Mieterbesprechung ein, um die Einführung der Videoüberwachung zu diskutieren und Rückmeldungen zu erhalten. Dies fördert Transparenz und Akzeptanz.

3. **Klare Grenzen und Ausschlüsse**: Definieren Sie klar, welche Bereiche überwacht werden und welche ausdrücklich nicht. Gemeinschaftsbereiche wie Eingangsbereiche und Tiefgaragen könnten überwacht werden, während Bereiche wie Waschküchen oder Abstellräume, die eine höhere Privatsphäre erfordern, ausgenommen sein sollten. Diese Abgrenzungen sollten in der Klausel klar benannt werden.

4. **Technische Maßnahmen zur Wahrung der Privatsphäre**: Erwägen Sie den Einsatz von Technologien, die die Privatsphäre der Mieter zusätzlich schützen, wie z.B. Bildverschleierungstechniken, die nur bei erkannten Bewegungen aktiviert werden, oder automatisierte Löschfunktionen.

5. **Regelmäßige Überprüfung und Anpassung**: Die Klausel sollte eine regelmäßige Evaluierung der Überwachung und deren Notwendigkeit beinhalten. Legen Sie fest, dass alle zwei Jahre eine Überprüfung stattfindet, um sicherzustellen, dass die Maßnahme weiterhin gerechtfertigt ist.

6. **Zusätzliche rechtliche Absicherung**: Neben der Einholung eines rechtlichen Rates könnte der Beitritt zu einem Vermieterverband hilfreich sein, der rechtliche Unterstützung und aktuelle Informationen zu Änderungen in der Gesetzgebung bietet.

Ein alternativer Vorschlag für die Klausel könnte so formuliert sein:

Der Vermieter behält sich das Recht vor, in spezifischen, gemeinschaftlich genutzten Bereichen des Mietobjekts unter Abwägung der berechtigten Interessen eine Videoüberwachungsanlage zu installieren. Diese Maßnahme dient primär der Prävention von Vandalismus und der Erhöhung der allgemeinen Sicherheit. Die Installation erfolgt unter strikter Einhaltung der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) sowie weiterer geltender datenschutzrechtlicher Vorschriften. Die Mieter werden hiermit informiert, dass die Aufzeichnungen nach [Zeitraum, z.B. 72 Stunden] gelöscht werden, es sei denn, ein sicherheitsrelevanter Vorfall erfordert eine längere Speicherung. Die Überwachung beschränkt sich auf die im Informationsblatt genannten Bereiche. Die Mieter werden im Vorfeld konsultiert und ihre Zustimmung ist erforderlich, wobei diese Zustimmung jederzeit schriftlich widerrufen werden kann. Eine regelmäßige Überprüfung der Notwendigkeit der Überwachung erfolgt im Abstand von [Zeitraum, z.B. zwei Jahren].

Es wäre ratsam, vor der Umsetzung dieser Maßnahmen rechtlichen Beistand zu konsultieren, um eine umfassende Übereinstimmung mit den geltenden Gesetzen sicherzustellen.

Mit besten Grüßen,